Иногда возникают обстоятельства, когда квартиру, купленную в ипотеку, приходится продавать. Это может быть связано с потерей работы или трудоспособности. Иногда семья хочет переехать в другой район или разменять одну квартиру на две меньшей площади.
Поскольку сегодня многие предпочитают покупать квартиры именно в кредит, ситуация такая происходит все чаще.
Как происходит продажа ипотечной квартиры
Распространенный случай, когда заемщик в течение нескольких лет регулярно оплачивал платежи по ипотеке. Спустя некоторое время он решил купить квартиру, большую по площади. Имеющуюся у него квартиру необходимо продать. В этом случае заемщик ищет покупателя на квартиру. Сделать он это может сам или обратиться за помощью в агентство недвижимости. Деньги, полученные за продажу квартиры можно использовать для погашения первого кредита, а также в качестве первого взноса на покупку второй квартиры. В этом случае на покупку второй квартиры заключается другой кредитный договор.
Другой распространенный случай: когда заемщик по прошествии какого-либо времени не в состоянии оплачивать платежи по кредиту. В этом случае необходимо найти нового покупателя на квартиру. Покупатель заключает с банком соглашение о переводе долга. Исходя из данного документа, покупатель обязуется погасить долг перед банком, взамен он получает право собственности на недвижимое имущество. В этом случае он становится новым должником банка до тех пор, пока не погасит задолженность. В случае, если у покупателя нет необходимой суммы на руках, он также может заключить договор ипотечного кредитования с банком. Это более сложная процедура и может занять до нескольких месяцев. Банк должен проверить кандидатуру будущего заемщика, оценить его платежеспособность. Таким образом, банк сохраняет гарантии выплаты по кредиту.
Отчуждение имущества у банка
При возникновении сложных ситуаций у заемщика банк заинтересован в поиске нового покупателя на квартиру. От скорости реализации квартиры, купленной в ипотеку, зависит и возможность своевременного получения банком выплат по кредиту. При отсутствии покупателя на квартиру банк имеет право предложить партнера для осуществления сделки купли – продажи.
Поскольку квартира, оформленная в ипотеку, является залоговым имуществом, процедура продажи не может считаться стандартной. В этом случае стоимость недвижимости может быть сильно занижена, и это следует четко понимать.
Так как банк заинтересован в своевременном погашении платежей, он может предложить клиенту погасить задолженность за счет продажи квартиры. В этом случае продажа квартиры возможна только с расчетами через банк в присутствии кредитного сотрудника, осуществляющего контроль за совершением сделки.
Порядок отчуждения подобно описывается в законе «Об ипотеке». Этот процесс регламентирован и другими нормативно-правовыми актами. Важно понимать, что передача имущества в залог не лишает собственника права распоряжаться им. Таким образом, заложенное недвижимое имущество может быть отчуждено залогодателем третьему лицу путем дарения, продажи или обмена.
На практике довольно часто возникает ситуация, когда по договору предмет залога, то есть квартира, купленная в ипотеку, не может быть отчуждена в собственность третьим лицам. Исключение составляет лишь случай наследования, который невозможно ограничить данным договором. В случае, если выдавалась закладная, отчуждение имущество может произведено только в том случае, если это оговаривалось в закладной.
Когда кредитор дает согласие на отчуждение заложенного имущества, заемщик может самостоятельно найти покупателя на квартиру. В случае, если происходит обмен квартир, залогодатель передает обязательства залогодержателю, изменяя предмет залога на новую квартиру. При совершении купли – продажи квартиры залогодатель погашает часть ипотечного кредита досрочно из полученных средств. Если же новый покупатель также планирует приобретать квартиру в кредит, происходит перевод долга от старого залогодателя на нового. В этом случае обеспечением по договору выступает та же квартира.
Покупка ипотечной квартиры
В первую очередь перед продажей квартиры, оформленной по договору ипотеки, необходимо получить согласие банка на эту сделку. Существует два способа покупки ипотечной квартиры, которые отличаются одним принципиальным моментом – залог с квартиры снимается до или после регистрации прав собственности. Если банк сначала дает согласие на смену собственника, и только потом снимает обременение, залогодателем на время становится покупатель. При снятии залога с квартиры после регистрации прав собственности заемщику необходимо погасить кредит на квартиру. Он может воспользоваться деньгами, переданными покупателю по заключенному заранее предварительному договору купли – продажи недвижимости.
Видео
Предлагаем вашему вниманию видеоматериал о процедуре продажи ипотечной квартиры.
Источник: